民泊に必要なものや儲かる方法を教えて!副業で民泊をはじめよう

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(京都バーチャルオフィス代表の松村裕樹)は京都生まれ京都育ちです。途中で何度か東京や海外にも住みましたが、現在は地元の京都に戻っています。京都バーチャルオフィスのお客様にも民泊関連のビジネスをされている方が数名いらっしゃいます。ずばり民泊そのものを運営されている方、または集客・管理・清掃代行をされている方。詳しくは聞いていないのですが京都で民泊関連事業を展開するには京都に住所が必要なのかもしれません。また私も京都で民泊を5年ほど運営していました。その経験もふまえて民泊でどうすれば儲かるのか解説していきますね

副業の作業場所ワークスペース

「古民家などを利用して趣味のDIYをやりたいけど、せっかくなら誰かに見てもらいたい!」

「誰かに泊まってほしい!」「副業で民泊を始めたいけど、何が必要なのかわからない!」

このようなお悩みをお持ちの方に、まずは民泊で収入を得るために必要なものや申請が必要なものをご紹介します。

民泊とは?

民泊とはオーナーが貸し出している宿泊用の物件に宿泊することを指し、日本では、2018年に「住宅宿泊事業法」が施行され、本格的に民泊ビジネスがスタートしました。民泊にはこの「住宅宿泊事業法」によって様々な制限があり、民泊を始める際は注意が必要です。また、細かい点は自治体によっても異なりますので、民泊を行いたい地域の自治体に確認を取ることをおすすめします。

住宅宿泊事業法

住宅宿泊事業法が始まったことにより、気軽に民泊を始められるようになりました。ただし、住宅宿泊事業法にもいくつかの決まりがありますので、そちらを尊守しながら民泊を行うことが求められます。法律による主な定めを3つご紹介します。このほかにも法律があるため、民泊を行う際は住宅民泊事業法を確認することをおすすめします。

*民泊に利用できる物件

人が住んでいた履歴がない物件で民泊は行えません。現在、オーナーが住んでいる家の一部や、入居者の募集が行われている物件、別荘として利用されている物件でないと、民泊を行うことはできません。

*年間営業日数

住宅宿泊事業法では、年間営業日数は最大180日と決められています。また、自治体によってはその地域で行われる民泊にさらに条例を出している場合があるので、民泊を行いたい地域の条例を確認しなければなりません。

*居室の床面積

住宅民泊事業法では、宿泊者1人の部屋の床面積を3.3平方メートル以上確保することを義務づけています。

民泊を始める際に必要なもの

物件だけあっても、宿泊者を集めることができなくては意味がありません。宿泊者が物件を選ぶ際、重視するのは物件と立地とアメニティーです。普段生活する際に、使用頻度の高いものはアメニティーとして設置しておくと宿泊者からの受けがいいです。また、Wi-Fiを設置しておくことは必須です。民泊を利用する多くは観光客なので、物件にWi-Fiがあるかどうかは、重要な判断材料になります。

民泊運営で申請する必要のあるもの

民泊を始めたい場合、住宅宿泊事業届出書と添付書類を民泊実施予定の物件がある都道府県知事等に届け出が必要です。また、消防法令適合通知書や住民票を提出する場合もあります。厚生労働省の民泊制度ポータルサイトでより詳しい申請方法を確認することができます。

私も何件か民泊に泊まってみました

*池袋から3駅の大山駅

出張でよく東京にいくのですがいつも同じホテル。たまには気分を変えて民泊に泊まってみようということでairbnbにて予約しました。

*地元の京都にて河原町五条周辺

この物件は友人が京都に来た時に一緒に宿泊してみました。民泊運営において非常に勉強になる方法をとられていて勉強になりました。簡単に言うと清掃や受付などの人件費がタダ。外国人の若者で京都長期滞在したい方をボランティアとして集める。その若者は無料で宿泊できるがスタッフとして働く。こんな仕組みでした。半径100メートルくらいの範囲内で複数の物件を管理されていました。

私が民泊をやめた理由

*過当競争による価格破壊

私が民泊を始めたころと違い、参入者が増えすぎました。民泊だけではなく旅館やホテルなどの宿泊施設も本当に増えました。かなり特徴的な物件でないと、宿泊料を安くすることでしか勝負できません。

*規制緩和されたけど規制がある

私が民泊を始めたころは、はっきりいってグレーゾーンでした。もちろんしっかりとルールを守り運営していましたが、営業日数の規制や面積、設備など様々なルールをしっかり守る必要が出てきました

*けっこう手間がかかるのと人材問題

清掃や予約サイトの管理を自分で行っているともはや副業ではなく本業になってしまうくらい手間がかかります。はじめは自分ですべて業務をこなしていましたが、物件が複数になったmため人を雇用していました。しかし民泊の管理を担当してくれる人材ってなかなか見つからないのです

それでも今ならオススメの民泊

これだけ大変なのになぜ民泊をすすめるのか?それは大変だから撤退する人が多いということです。私も撤退した1人です。撤退する方が増えた民泊物件。今はこの物件が安く売りだされています。民泊を運営していたので、許可要件をみたす改築も必要なし。家具類も揃っている。すでに予約サイトへも登録されている。しかもレビューもすでに書かれている。撤退する方が多いからこそ、安く始められて、そのまま引き継げば開始時の手間もほとんど必要ない。京都市内の不動産屋に相談すると安く売られている民泊物件情報が手に入るでしょう

私が最後まで運用していた物件

平安神宮という観光地の付近で5階建てのビルを一棟借りで運用していました。民泊を長年、複数運営していて、そこそこ結果がよかったので調子にのっての大勝負でした。家賃は45万ほど。民泊をやってもっと儲ける方法はドミトリー形式だと考えて初めてドミトリーの民泊にチャレンジ。部屋貸しではなくベッド単位で貸し出すので大人数の宿泊が可能になります。同じスペースでもたくさんの客を宿泊させたほうが効率がいいのではという発想でした。

*ドミトリーは儲かるが圧倒的に手間がかかる

この民泊物件。そこそこお客様は入りましたが、やってみて気づいた大変なことがありました。ドミトリーはとにかく管理が大変。たくさんのゲストが1人で宿泊します。場所が発見できずに迷われる方も増えます。受付や案内の手間が宿泊人数分だけ増えます。滞在時のクレーム発生確率も宿泊人数分だけ増加します。宿泊前の段階でも予約のメールが大量に来ます。ゲスト全員に返信しなくてはなりません。たくさんの方が個人で宿泊するとなると手間がそれだけ増えるのです。

*ドミトリーの部屋を常に整理整頓するのは現実的に不可能?

様々なゲストが同じ部屋に宿泊するドミトリー。当然ですが滞在期間もバラバラ。中には外出せずに部屋にずっといるゲストもいます。人が滞在しているということは、部屋がある程度散らかってみえるのは避けられません。そんなときに新規の宿泊客がやってくるわけです。今日から宿泊するゲストが部屋に初めて入りました。すろとそこは掃除がいき届いたきれいな部屋ではないのです。知らないゲストが下着を干したり、お菓子を食べていたりします。解決できない問題でした

民泊で儲かる方法

*あらゆる予約サイトに登録する

民泊が登場したときはairbnbというサイトに物件を登録することがセオリーでした。それは今も変わりません。もちろん私もairbnbから民泊をスタートさせました。しかし現在はたくさんの類似の民泊サイトが乱立しています。さらにその他のホテル予約サイトへも民泊施設を登録することができるようになりました。私が言える助言としては、とにかく全ての予約サイトに登録すること。そして全ての予約サイトのページを徹底的に作りこむ。あらゆる項目を絶対に埋めることです。まずはここから初めてみましょう。自治体から簡易宿泊業の許可を受けてないと登録できない予約サイトがほとんどです

【私が登録していた予約サイト】

airbne

Booking.com

Expedia

agoda

ctrip

楽天トラベル

じゃらん

STAY JAPAN

HOME&AWAY

スペースマーケット

*立地が超重要

観光客が来るような場所にて民泊を運営すること。複数の物件を運営していましたが、その中でも最も予約率が高かったのが京都駅付近の物件でした。次に平安神宮付近の物件、伏見稲荷付近の物件ですね。山科や円町でもゲストハウスを運営していましたが知名度の低い立地では予約率は少し落ちました

*GoogleMapに登録して口コミを書いてもらう

民泊を始めると実際に不動産を管理して運営するわけですからGooglemapに登録ができるようになります。Googlemapに登録して写真をたくさんUPしましょう。そして宿泊したゲストにもお願いして口コミを書いてもらったり写真をUPしてもらったりしましょう。宿泊代の割引など特典をつけるとゲストも口コミを書いてくれるでしょう。また宣伝効果だけでなくゲストが迷わずにゲストハウスまで来ることができるというメリットもあります

*旅とは想い出作り。経験を作ってあげる

物件のスペックで勝負するのはなかなか難しい。内装や家具、浴室にお金をかけられない方がほとんどだと思います。じゃあ何ができるか?ゲストに日本ならではの経験をさせてあげるんです。私が実際にやっていて最も簡単にできるのが納豆を一緒にたべることでした。これだけで多少物件がショボくても、部屋が汚いなどのマイナス要素があっても、カバーできます。仲良くなれば悪い印象にならないのです。そして上記の口コミやレビューにつながります

*予約管理は専用ソフトを使おう

複数の部屋を複数の予約サイトで運営していると予約管理が想像以上に大変です。この予約管理がかなり複雑な業務になってしまうのです。スタッフが手動で管理していると時間もかかり人件費ももったいないですよね。そんなときにオススメなのが宿泊業専用の一括予約管理システムです。楽天トラベルに登録するとねっぱんというシステムが無料で使えるようになるので非常に助かりました。

*民泊ならではの良さ。ホテルとの違いを押し出す

はっきりいってホテルが増えすぎました。少し前まで新しい建物ができるといえばマンションでしたが、新しい建物はたいていホテル。京都市内の繁華街もホテルだらけ。商業施設がなくなって出来たのがホテル。ホテルと同じ土俵で勝負してはいけません。ゲストが民泊に求めるものをしっかりと考えましょう。やはりアットホームな雰囲気や、地元の人が生活している家に実際に泊まれることが民泊の魅力なのではないでしょうか?

*飛び石の空き室を減らす

宿泊施設を運営していると図のような飛び石の空室が必ず出てきます。連泊に挟まれた1日だけの空き室です。外国人観光客をターゲットにしていると1泊のみの予約は少ないので、この1日だけの空白日に予約を入れるのは非常に難しいです。綺麗に全てのカレンダーを予約で埋めることは奇跡に近いことなんです。人気がある宿泊施設でもこの飛び石の空室が積み重なり、売上を下げる原因になっています。対策は日本人に向けて安く販売することです。事前に飛び石の空室が発生していることがわかったらこの日程のみ極端に宿泊費を下げてみるのもいいですね。また日本人へ向けた宿泊予約サイトにも登録しておくべきです

*小さな部屋がたくさんある物件を探す

私は京都駅徒歩15分の東寺で民泊を運営していました、家賃16万ですが、合計5部屋ありました。一部屋あたりの家賃が水光熱費を入れても約35000円以下。仮に1部屋1泊5000円で月10日稼働でも充分に利益が出ます。宿泊料5000円というのは1名でも2名でも3名でも5000円です。ゲストからすると割安に感じてもらえるはずです。わかりやすくするために、この計算は少々極端な数字です。実際は週末や祝前日には宿泊料をもっと高くしています

1泊5000円×月10日稼働×5部屋

=売上250,000円

実際に超閑散期(1月や2月)はこの程度の売り上げです。しかしながら4月や11月の繁忙期は宿泊料を3倍近くに設定できます。さらに稼働率も90%を超えます。すると閑散期の4~5倍の売上になります。複数の小人数グループが宿泊できるような物件であれば赤字になる確率は極めて低いといえます。キャンセルされたときのリスクも分散されます。このような物件をチェックするときは玄関からの導線に注意しましょう。どこかの部屋を通過しないと、奥の部屋に行けないという物件は使えませんよね

まとめ

住宅宿泊事業法の施行により、より簡単に行うことができるようになった民泊を副業として行う方は増えています。今後、東京オリンピックが開催される影響で、多くの外国人観光客が訪れ、民泊産業はより活性化していくでしょう。趣味のDIYを海外からも評価を受けるチャンスです。副業もメインの業務も頑張ってくださいね。

弊社、京都バーチャルオフィスでは、京都御所から徒歩1分の歴史と伝統ある住所をご用意いたしております。伝統ある京都のまちで、新しく会社を立ち上げてみませんか。お客様のご連絡を、社員一同お待ちしております。京都バーチャルオフィスはあなたの副業を応援します

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