副業で民泊。airbnb内でのPV数を記録してみた

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(京都バーチャルオフィス代表の松村裕樹は京都生まれ京都育ちです。途中で何度か東京や海外にも住みましたが、現在は地元の京都に戻っています。私は京都で複数の民泊を5年ほど運営していました。2016年頃にairbnbを使って営業していた京都駅付近の民泊。エアビー内での閲覧数を記録していました。当時はどうやったら閲覧数が増えるのか様々な試行錯誤を繰り返していました。

京都駅から徒歩15分の東寺近辺

当初は知り合いが運営していた民泊物件でした。理由があって民泊運営ができなくなったとのことで運営を委託されました。とは言っても格安で借り上げて、私は家賃だけ支払う。利益は全て私たちでいただく契約内容でした

物件のスペック

2016年5月から運用スタート

所在地

京都駅から徒歩15分。有名な観光地「東寺」すぐ

家賃

16万円+水光熱費+インターネット

部屋数

3階建ての一軒家。2階に2部屋。3階に2部屋。1階共有スペースと風呂と台所。もともとは1階の共有スペースに管理人用の居住スペースがあった。オープンから約一か月後に管理人用の居住スペースも客室にしたので最終的には合計5部屋を客室として使った

airbnb内でのPV数を記録

2016年5月1日から記録開始

予約数を増やすには、とにかくページがたくさん表示されて、多くの方に閲覧されることが最重要です。そのためPV数を記録していくことにしました。当時、私がtwitterで記録用に投稿していた内容を整理しました

2016年5月23日(23日間の閲覧数)

洋部屋1のPV数-370

洋部屋2のPV数-760

洋大部屋3のPV数-1026

和部屋4のPV数-657

期間2016年5月1日~5月23日

物件のページをUPしたあとの1週間~2週間程度は、どうやらairbnbからボーナスがあり上位に表示されやすいようです。5月は和室のページが1000名以上のPVがありました

2016年6月3日(3日間の閲覧数)

洋部屋1のPV数-10

洋部屋2のPV数-10

洋大部屋3のPV数-13

和部屋4のPV数-27

期間2016年6月1日~6月3日

初月のボーナス期間(上位表示される)を過ぎた6月にどれだけ閲覧数をキープできるか?

2016年6月6日(6日間の閲覧数)

洋部屋1のPV数-50

洋部屋2のPV数-36

洋大部屋3のPV数-58

和部屋4のPV数-113

期間2016年6月1日~6月6日

2016年6月13日(13日間の閲覧数)

洋部屋1のPV数-247

洋部屋2のPV数-187

洋大部屋3のPV数-284

和部屋4のPV数-398

期間2016年6月1日~6月13日

この時点で最もPV数の少ない洋部屋2を改善してみようと思う。TOP画像を室内写真から人物写真に変更してみる

2016年6月17日(5日間の閲覧数)

6月12日に管理人用居住スペースも客室として新たに和室を開放した。6月12日~7日までのたった5日間だけのPV数。何と5日間だけで1000PVを超える。やはり新しい物件をUPした直後の上位表示というエアビー特有のボーナスを確実にあるようだ

和部屋(新規)のPV数-1045

期間2016年6月12日~6月17日

2016年6月20日

6月13日時点で最もPV数の少なかった洋部屋2のTOP画像を変更してみた。室内の画像から管理人とゲストの人物写真に変更。TOP画像がPV数に影響するかの検証

洋部屋2のPV数-317

期間2016年6月1日~6月20日

室内の写真のインパクトが弱い場合には、楽しそうな人物写真へ変更したほうが賑わっている雰囲気が伝わってクリック数が増えるのかもしれない

2016年6月29日(29日間の閲覧数)

洋部屋1のPV数-544

洋部屋2のPV数-420

洋大部屋3のPV数-646

和部屋4のPV数-715

和部屋(新規)のPV数-1710

期間2016年6月1日~6月29日

全5部屋の月間PV数600以上は達成できずでした

2016年7月7日(7日間の閲覧数)

7月に入って1週間のPV数をチェック

洋部屋1のPV数-142

洋部屋2のPV数-125

洋大部屋3のPV数-110

和部屋4のPV数-129

和部屋(新規)のPV数-68

期間2016年7月1日~7月7日

和部屋(新規)のボーナス期間が終了して5部屋のうち最低PV数68

2016年7月14日(14日間の閲覧数)

洋部屋1のPV数-324

洋部屋2のPV数-313

洋大部屋3のPV数-272

和部屋4のPV数-310

和部屋(新規)のPV数-231

期間2016年7月1日~7月14日

2016年7月21日(21日間の閲覧数)

洋部屋1のPV数-426

洋部屋2のPV数-400

洋大部屋3のPV数-352

和部屋4のPV数-499

和部屋(新規)のPV数-370

期間2016年7月1日~7月21日

2016年7月28日(28日間の閲覧数)

洋部屋1のPV数-534

洋部屋2のPV数-459

洋大部屋3のPV数-426

和部屋4のPV数-611

和部屋(新規)のPV数-550

期間2016年7月1日~7月29日

2016年7月末日(一か月間の閲覧数)

洋部屋1のPV数-567

洋部屋2のPV数-464

洋大部屋3のPV数-439

和部屋4のPV数-644

和部屋(新規)のPV数-記録なし

期間2016年7月1日~7月31日

airbnbで閲覧数を増やすためのポイント

■値段を安くすること→ユーザーの条件検索にヒットしやすくなる

■全ての項目を徹底的に埋める→おそらく頑張ってるホストは優遇してもらえる

■写真にはこだわる→当然といえば当然ですね。誰でもきれいな部屋に泊まりたい。部屋がショボい場合はゲスト同士が交流している写真などで代用する

■新たにUPするとボーナスあり→新たにUPした部屋へ対するエアビー上位表示ボーナスは確実にある。グレーですが同じ部屋でも削除とUPを繰り返せばいいような気がします。

■頻繁に更新する→写真や説明を頻繁に更新したほうが上位表示されやすいですね。長い間更新されず放置されているリスティングよりも優遇されるのは当然と言えば当然か。

■和室のほうが見られやすい→外国人ゲストが求めているものは何か?せっかく日本に旅行に来るのだから和室に泊まりたいというニーズがあるでしょう。

■プロに写真依頼→airbnbは無料でプロのカメラマンに部屋の写真を撮影してもらえるので絶対にお得です。仮設ですが積極的にエアビーのサービスを受けたりしたほうが優遇されると感じました

成功した原因を分析

他のゲストハウス運営の方と交流する機会があったのですが、レビュー数を聞いてみると我々の物件は、閲覧数がかなり多いほうだったようです。そんなわけでそこそこ成功したこのゲストハウス。最後に閲覧数の多さ以外の成功事由を考えていきますね。京都駅近辺で運営していた東寺のゲストハウス。結果として1年半ほどで撤退することになりました。撤退理由はもともとこの物件をゲストハウスとして運営していた知人が自分で再開したいと言い出したためです。しかしこの1年半、正直に言うとかなり利益を出すことができました。月平均で売上が100万ほどです。4月の桜の時期と11月の紅葉の時期は150万以上の売り上げを達成できました。もちろん経費もかかります。管理人の方に任せていましたので給料を支払っていました。それでもおよそ半分くらいは手元に残ります。私なりにうまくいった要因を分析したのですが、やはり京都駅という立地が最も大きかったと考えています。京都に来てくれる観光客の90%以上は京都駅からそれぞれの目的地に向かいます。ほぼ全員が経由する京都駅にゲストハウスがあるというのは大きな成功要因でしょう。また日本や京都のことに詳しくない方にとって京都市内で知っている駅ってどこでしょう?おそらくダントツで京都駅が知名度NO1ですよね。京都駅付近だったら何となく都会。何となくどこでも行きやすい便利な場所だろうと考えてくれるのではないでしょうか?もちろんこの発想は大正解なのです。ゲストハウスを成功させる要因って知名度の高い駅に存在していること。これが私なりの結論です

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京都バーチャルオフィスの他社との違い5点
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